Πολύ προσεχτικοί στους μηχανικούς αλλά και στους επαγγελματίες που θα εμπιστευτούν για να ενταχθούν στις ρυθμίσεις για τα αυθαίρετα πρέπει να είναι οι πολίτες  που εκτός από τις ασάφειες  και τα θολά σημεία του νόμου,  καλούνται να αντιμετωπίσουν και τα «μπαχτσίσια» των επιτήδειων που κρύβουν παγίδες.

Οι πιέσεις εκδηλώνονται παντού αν και είναι φανερό ότι  είναι εντονότερες στις περιοχές που εμφανίζουν τα μεγαλύτερα κρούσματα  αυθαιρεσίας και αυτό το «προνόμιο» στο λεκανοπέδιο το έχει η Ανατολική Αττική.

Χαρακτηριστικό είναι  το περιστατικό που συνέβη σε πρόσφατη συγκέντρωση εξωραϊστικού συλλόγου στην Κερατέα, για τον αυθαίρετο  οικισμό της Μητροπήσι.

Στην εκδήλωση, παραβρέθηκε  πλήθος ενδιαφερόμενων, συζητήθηκαν  οι παράμετροι της ρύθμισης και η  αναγκαιότητα ένταξης στο νόμο των αυθαιρέτων, με την συμμετοχή και μηχανικών που πήγαν να ακούσουν και να «ψαρέψουν» πελάτες.

Την πιο… προχωρημένη  ιδέα όμως για να προσελκύσει κόσμο  είχε επαγγελματίας που πλασαρίστηκε ως σύμβουλος γνωστής ενεργειακής  εταιρείας, κάνοντας μια φαινομενικά δελεαστική προσφορά.

Όπως περιγράφουν  αυτόπτες μάρτυρες, πρότεινε να αναλάβει όλη την διαδικασία τακτοποίησης με την πληρωμή παραβόλων και  προστίμων, αρκεί οι ιδιοκτήτες των  κατοικιών να του παραχωρήσουν τις  στέγες των σπιτιών τους (!) για  εγκατάσταση και διαχείριση φωτοβολταϊκών συστημάτων για δέκα χρόνια.

Δεν ήταν λίγοι, σύμφωνα  με πληροφορίες οι ιδιώτες που  βρήκαν ελκυστική την πρόταση, μόνο που όταν προχώρησαν στις λεπτομέρειες της συμφωνίας τις επόμενες μέρες, διαπίστωσαν απογοητευμένοι ότι  θα έπρεπε να εκδώσουν δάνειο στο όνομά τους το οποίο το γραφείο του κυρίου συμβούλου υποσχόταν να ξεπληρώνει από τα έσοδα που θα εισπράττει από την ΔΕΗ!

Τον τελευταίο μήνα, η αγορά έχει κατακλυστεί από  πληθώρα προσφορών γραφείων μηχανικών  και επαγγελματιών που επιδίδονται  σε συνθήκες σκληρού ανταγωνισμού για να εκμεταλλευτούν την προσδοκία του κόσμου να κατοχυρώσει την περιουσία του και να νομιμοποιήσει τις αυθαιρεσίες του.

Σύμφωνα με μαρτυρίες  προτείνονται ταρίφες νομιμοποίησης  που με το ζόρι καλύπτουν τις νόμιμες  κρατήσεις των μηχανικών για να δελεάσουν τον κόσμο. Στο τέλος, ο λογαριασμός θα εμφανιστεί δικαιολογημένα «φουσκωμένος» ειδικά εάν οι υπό ένταξη περιοχές βρίσκονται εκτός σχεδίου.

Την ίδια στιγμή, οι δηλώσεις για τα αυθαίρετα στον πρώτο  μήνα εφαρμογής του νόμου αντιμετωπίζονται από τον κόσμο με δισταγμό. Έως και την προηγούμενη εβδομάδα είχαν υποβληθεί περί τις 30.000 αιτήσεις ενώ τα ποσά που είχαν εισπραχθεί ανέρχονταν μόλις στα 5,5 εκ. ευρώ.

Το υπουργείο Περιβάλλοντος  θεωρεί ότι τα αυξημένα χαράτσια που  πέφτουν για τα ακίνητα στις πλάτες των πολιτών επηρεάζουν την κίνηση για τα αυθαίρετα. Για αυτό και ετοιμάζεται να στηρίξει τα μέτρα με διαφημιστική καμπάνια που θα ξεκινήσει μέσα στις επόμενες μέρες.

ΠΗΓΗ: Πρώτο Θέμα

Φως στους «γρίφους» που έχει δημιουργήσει η διαδικασία τακτοποίησης των αυθαιρέτων επιχειρεί να ρίξει το υπουργείο Περιβάλλοντος, δίνοντας διευκρινίσεις σε πιο... εξειδικευμένες απορίες μηχανικών, αλλά και πολιτών που ενδιαφέρονται να υπαχθούν στις ρυθμίσεις.

Πώς ρυθμίζονται πατάρια και σοφίτες που δεν έχουν τις προϋποθέσεις ύψους, τι γίνεται στις περιπτώσεις εσωτερικών διαρρυθμίσεων, πώς συμψηφίζονται πρόστιμα που ήδη έχουν πληρωθεί... Η «Ελευθεροτυπία» δημοσιεύει τις σημαντικότερες περιπτώσεις που εμπεριέχονται στο νέο «πακέτο», το οποίο δημοσιοποιήθηκε χθες. Ολες οι απαντήσεις που έχει δώσει το υπουργείο από την αρχή της διαδικασίας (τρία σχετικά φύλλα ερωταπαντήσεων) βρίσκονται ανηρτημένες στην ιστοσελίδα του.

1 Αν για την αυθαίρετη κατασκευή ο ιδιοκτήτης έχει αντίγραφο του στελέχους της οικοδομικής άδειας, αλλά δεν έχει αντίγραφα των εγκεκριμένων σχεδίων και ο φάκελος της πολεοδομίας έχει καταστραφεί, μπορούμε να δηλώσουμε τις αυθαιρεσίες με νέα σχέδια αποτύπωσης ή χρειάζεται να γίνει κάτι άλλο πριν από τη δήλωση;

«Οι αυθαιρεσίες μπορούν να υπαχθούν στη ρύθμιση του Ν. 4014/11 με νέα σχέδια αποτύπωσης, δεδομένου ότι στην παρ.2β του άρθρου 24 ακόμη στις περιπτώσεις που δεν έχει εκδοθεί οποιαδήποτε οικοδομική άδεια ή αυτή δεν είναι δυνατόν να ανευρεθεί απαιτείται η επισύναψη σχεδίων που αποτυπώνουν την κατάσταση του ακινήτου».

2 Μπορεί να χορηγηθεί η βεβαίωση μηχανικού τής παρ. 4 του άρθρου 23 του Ν. 4014/11 στην περίπτωση μεταβίβασης διαμερίσματος πολυκατοικίας, στο οποίο δεν υπάρχει η παραμικρή παράβαση, πλην όμως διαπιστώνονται παραβάσεις στον ακάλυπτο χώρο του ακινήτου ή στα κοινόχρηστα τμήματα του κτιρίου;

«Ο έλεγχος αφορά τα βασικά πολεοδομικά μεγέθη, δηλαδή κάλυψη, δόμηση, ύψος της αυτοτελούς ιδιοκτησίας, που μεταβιβάζεται, και όχι τα κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη του κτιρίου ή του ακινήτου».

3 Σε περίπτωση αυθαίρετης κατασκευής μπορεί τμήμα της, εφ' όσον πληροί τις σχετικές προϋποθέσεις, να νομιμοποιηθεί με την υπαγωγή του στην παρ.2 του άρθρου 26 του Ν. 4014/11 και τμήμα της να υπαχθεί στο άρθρο 24 του νόμου, ή επιβάλλεται ολόκληρη η αυθαίρετη κατασκευή να υπάγεται είτε στο άρθρο 24 είτε στο άρθρο 26;

«Μπορεί η αυθαίρετη κατασκευή συνολικά να υπαχθεί στη ρύθμιση του Ν.4014/11 καταβάλλοντας το παράβολο που της αναλογεί. Εναλλακτικά κάθε τμήμα μπορεί να υπαχθεί στην αντίστοιχη διάταξη του νόμου που το καλύπτει».

4 Μπορεί να τακτοποιηθεί με τις διατάξεις του Ν. 4014/2011 η κατασκευή αυθαίρετης (άνευ αδείας) περίφραξης οικοπέδου;

«Ναι. Ισχύουν τα αναφερόμενα στην παρ. 6, της Ενότητας Α, της Εγκυκλίου 13/2011».

5 Οταν αυθαίρετη κατασκευή μπορεί να νομιμοποιηθεί, δηλαδή υπάγεται στην παρ.2 του άρθρου 26 του Ν. 4014/11, καταβάλλεται μόνο το παράβολο και πρέπει να εκδοθεί οικοδομική άδεια σε τρία χρόνια χωρίς άλλες επιβαρύνσεις (πρόστιμα νομιμοποίησης, ΙΚΑ κ.λπ.);

«Στην παρ. 2 του άρθρου 26 του νόμου ορίζεται ότι "εφόσον καταβληθεί το παράβολο [...] και εκδοθεί οικοδομική άδεια εντός τριών ετών από την καταβολή του δεν οφείλουν άλλο πρόστιμο [...]". Επίσης, δεν καταβάλλονται αναδρομικά ασφαλιστικές εισφορές κ.λπ. (άρθρο 24, παρ. 22)».

6 Πού δηλώνονται αγροτική αποθήκη και ποιμνιοστάσιο; Τι είναι η μεταποίηση Α'γενούς (πρωτογενούς) τομέα;

«Δηλώνονται στην περίπτωση 3α "[...] μεταποίηση Α' γενούς τομέα". Στη μεταποίηση πρωτογενούς τομέα υπάγονται βιοτεχνίες-βιομηχανίες συσκευασίας και μεταποίησης προϊόντων, δηλαδή παραγωγικές μονάδες (γεωργικές, κτηνοτροφικές, αλιευτικές-ιχθυοκαλλιεργητικές) του πρωτογενούς τομέα και μεταποιητικές εγκαταστάσεις τροφίμων».

7 Ημιυπαίθριοι χώροι σε κτίρια με οικοδομική άδεια που ξεπερνούν το επιτρεπόμενο ποσοστό τους πώς υπολογίζονται;

«Οι ημιυπαίθριοι που ξεπερνούν το επιτρεπόμενο ποσοστό τους υπολογίζονται ως υπέρβαση δόμησης».

8 Αν μπει στο σχέδιο πόλης ένα ακίνητο που έχει ήδη πληρώσει όλο το κόστος τακτοποίησης (ως εκτός σχεδίου), χρειάζεται να βγάλει υποχρεωτικά οικοδομική αδεια, η οποία είναι ακριβότερη της τακτοποίησης, ή περιορίζεται μόνο στις εισφορές σε γη και χρήμα;

«Εάν δεν εκδοθεί οικοδομική άδεια, η κατασκευή παραμένει αυθαίρετη και διατηρείται για 30 χρόνια.

Εάν εκδοθεί οικοδομική άδεια, δεδομένου ότι στην παρ. 16, του άρθρου 24 του νόμου ορίζεται ότι "[...] Αν το ακίνητο ενταχθεί στον πολεοδομικό σχεδιασμό, το ενιαίο ειδικό πρόστιμο δεν επιστρέφεται ούτε συμψηφίζεται με υποχρεώσεις εισφοράς σε χρήμα που προβλέπονται από τις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις, ενώ συνυπολογίζεται προκειμένου για έκδοση άδειας νομιμοποίησής τους με το πρόστιμο που τους αναλογεί", η κατασκευή είναι πλέον νόμιμη».

9 Τα πρόστιμα που έχουν ήδη πληρωθεί πώς συμψηφίζονται αν θέλει κάποιος να περαιώσει τη διαδικασία του ν. 4014/11;

«Στην παρ. 11 του άρθρου 24 του νόμου ορίζεται ότι "[...] Καταβληθέντα ποσά προστίμων ανέγερσης και διατήρησης, δυνάμει άλλων διατάξεων, συμψηφίζονται με το ποσό του ενιαίου ειδικού προστίμου [...]". Σε περίπτωση που μετά τον ως άνω υπολογισμό προκύπτει ότι τα ήδη καταβληθέντα ποσά υπερβαίνουν το ποσό του προστίμου, με βάση τις διατάξεις του παρόντος, δεν αναζητούνται. Ανείσπρακτα βεβαιωθέντα ποσά προστίμων ανέγερσης και διατήρησης, δυνάμει άλλων διατάξεων, διαγράφονται».

10 Στις περιπτώσεις εσωτερικών διαρρυθμίσεων (π.χ. σε τουριστικά καταλύματα, που η άδεια προέβλεπε 3 στούντιο και κατά την κατασκευή έγιναν 4) πώς θα γίνει η τακτοποίηση;

«Από το συνδυασμό των αναφερομένων στην παρ. 3 του άρθρου 23 του Ν. 1577/85 και στην παρ. 4 του άρθρου 23 του Ν. 4014/11 προκύπτει ότι η διαφοροποίηση των εσωτερικών διαρρυθμίσεων δεν συνιστά παράβαση κατά το Ν. 4014/11 και οι εκτελεσθείσες εργασίες δεν επιβάλλεται να υπαχθούν στις ρυθμίσεις του».

11 Για τα πατάρια και τις σοφίτες υπολογίζεται συντελεστής υπέρβασης δόμησης, έστω και αν δεν έχουν τις προϋποθέσεις ύψους;

«Εφ' όσον είναι προσβάσιμος χώρος με οποιαδήποτε χρήση, υπολογίζεται συντελεστής υπέρβασης δόμησης και μειωτικός συντελεστής 0,5».

ΠΗΓΗ: Ελευθεροτυπία

Σύμφωνα με επίσημη ανακοίνωση που δόθηκε σήμερα στη δημοσιότητα, αναφέρεται πως το Υπουργείο Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής, λαμβάνοντας υπόψη την σημαντική προσέλευση των πολιτών τις τελευταίες ημέρες στις υπηρεσίες, καθώς και την ανάγκη να διευκολυνθούν εξαιτίας των απεργιών και των καταλήψεων το προηγούμενο διάστημα, παρατείνει την προθεσμία της ρύθμισης που αφορά στην υπαγωγή της ρύθμισης των ημιυπαιθρίων μέχρι και τις 30 Νοεμβρίου 2011.

Τριάντα χιλιάδες αιτήσεις για τακτοποίηση αυθαιρέτων έχουν κατατεθεί από την 1η Οκτωβρίου έως σήμερα, δηλαδή πολύ λιγότερες των προσδοκιών της κυβέρνησης η οποία είχε υπολογίσει ότι έως το τέλος του έτους θα είχε μαζέψει 600 εκατ. ευρώ από τα παράβολα και την πρώτη δόση των προστίμων. Τα συνολικά έσοδα για τις 30.000 αιτήσεις υπολογίζονται σε 5,5 εκατομμύρια ευρώ εκ των οποίων 3,5 εκατομμύρια από παράβολα και δύο εκατομμύρια από τα ειδικά πρόστιμα.

Από το σύνολο των φακέλων που έχουν υποβληθεί οι 22.306 βρίσκονται στην πρώτη φάση της διαδικασίας, δηλαδή έχει γίνει η αυτοψία του αυθαιρέτου από τον μηχανικό και έχουν κατατεθεί ηλεκτρονικά τα πρώτα στοιχεία. Αλλες 5.110 υποθέσεις έχουν ήδη λάβει τον «μοναδικό αριθμό αυθαίρετου» και έχει πληρωθεί το παράβολο. Για 1.369 ιδιοκτήτες οι δόσεις του προστίμου έχουν αρχίσει να «τρέχουν» ενώ σε 563 περιπτώσεις έχει αποπληρωθεί το σύνολο του προστίμου.

Ερωτήσεις - απαντήσεις

Απαντήσεις σε άλλα 25 ερωτήματα σχετικά με την εφαρμογή του Νόμου 4014/2011 για τη Ρύθμιση Αυθαίρετων έδωσε σήμερα στη δημοσίοτητα το Υπουργείο Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής.

Αναλυτικά οι νέες 25 Ερωτο-Απαντήσεις (Μέρος Γ) είναι οι ακόλουθες:

1) Μπορεί να χορηγηθεί η βεβαίωση μηχανικού της παρ. 4 του άρθρου 23 του ν. 4014/11 στην περίπτωση μεταβίβασης διαμερίσματος πολυκατοικίας, στο οποίο δεν υπάρχει η παραμικρή παράβαση, πλην όμως διαπιστώνονται παραβάσεις στον ακάλυπτο χώρο του ακινήτου ή στα κοινόχρηστα τμήματα του κτιρίου;
Ο έλεγχος αφορά τα βασικά πολεοδομικά μεγέθη, δηλ. κάλυψη, δόμηση, ύψος της αυτοτελούς ιδιοκτησίας, που μεταβιβάζεται και όχι τα κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη του κτιρίου ή του ακινήτου.

2) Σε τι αναφέρονται τα «επιτρεπόμενα» μεγέθη του φύλλου καταγραφής αυθαίρετης κατασκευής;
Αναφέρονται στα μέγιστα επιτρεπόμενα μεγέθη που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου ή σε αυτά που ίσχυαν κατά το χρόνο ανέγερσης της αυθαίρετης κατασκευής, εφ΄όσον είναι ευμενέστερα.

3) Αν για την αυθαίρετη κατασκευή ο ιδιοκτήτης έχει αντίγραφο του στελέχους της οικοδομικής άδειας, αλλά δεν έχει αντίγραφα των εγκεκριμένων σχεδίων και ο φάκελος της πολεοδομίας έχει καταστραφεί μπορούμε να δηλώσουμε τις αυθαιρεσίες με νέα σχέδια αποτύπωσης ή χρειάζεται να γίνει κάτι άλλο πριν τη δήλωση;
Οι αυθαιρεσίες μπορούν να υπαχθούν στη ρύθμιση του ν. 4014/11 με νέα σχέδια αποτύπωσης, δεδομένου οτι στην παρ. 2β του άρθρου 24 ακόμη στις περιπτώσεις που δεν έχει εκδοθεί οποιαδήποτε οικοδομική άδεια ή αυτή δεν είναι δυνατόν να ανεβρεθεί απαιτείται η επισύναψη σχεδίων που αποτυπώνουν την κατάσταση του ακινήτου.

4) Στην περίπτωση ανάκλησης οικοδομικής αδείας κτιρίου με Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης ρυθμίζονται τα τ.μ. που μεταφέρθηκαν ή όλο το κτίριο και για κάθε ιδιοκτησία χωριστά;
Στην περίπτωση ανάκλησης οικοδομικής άδειας όλο το κτίριο είναι αυθαίρετο και μπορεί να υπαχθεί στο ν. 4014/11, εφ' όσον πληροί τις προϋποθέσεις της παρ. 18, του άρθρου 24 του νόμου. Η διαδικασία τηρείται για κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία χωριστά.

5) Σε περίπτωση αυθαίρετης κατασκευής μπορεί τμήμα της, εφ' όσον πληροί τις σχετικές προϋποθέσεις, να νομιμοποιηθεί με την υπαγωγή του στην παρ. 2 του άρθρου 26 του ν. 4014/11 και τμήμα της να υπαχθεί στο άρθρο 24 του νόμου ή επιβάλλεται ολόκληρη η αυθαίρετη κατασκευή να υπάγεται είτε στο άρθρο 24, είτε στο άρθρο 26;
Μπορεί η αυθαίρετη κατασκευή συνολικά να υπαχθεί στη ρύθμιση του ν. 4014/11 καταβάλλοντας το παράβολο που της αναλογεί. Εναλλακτικά κάθε τμήμα μπορεί να υπαχθεί στην αντίστοιχη διάταξη του νόμου, που το καλύπτει.

6) Μπορεί να τακτοποιηθεί με τις διατάξεις του ν. 4014/2011 η κατασκευή αυθαίρετης (άνευ αδείας) περίφραξης οικοπέδου;
Ναι. Ισχύουν τα αναφερόμενα στην παρ. 6, της Ενότητας Α, της Εγκυκλίου 13/2011.

7) Η άδεια εργασιών μικρής κλίμακας καθώς και οι κοινοτικές άδειες θεωρούνται οικοδομικές άδειες για τη συμπλήρωση του αντίστοιχου τετραγωνιδίου του «Φύλλου καταγραφής αυθαίρετης κατασκευής..»;
Ναι, η άδεια εργασιών μικρής κλίμακας και οι άδειες οικοδομής, που εκδόθηκαν από άλλες δημόσιες αρχές επέχουν θέση οικοδομικής άδειας, που εκδίδονται με συνοπτικές διαδικασίες.

8) Οταν αυθαίρετη κατασκευή μπορεί να νομιμοποιηθεί, δηλ. υπάγεται στην παρ. 2, του άρθρου 26, του ν. 4014/11 καταβάλλεται μόνο το παράβολο και πρέπει να εκδοθεί οικοδομική άδεια σε τρία χρόνια χωρίς άλλες επιβαρύνσεις (πρόστιμα νομιμοποίησης, ΙΚΑ κλπ);
Στην παρ. 2, του άρθρου 26, του νόμου ορίζεται ότι «εφόσον καταβληθεί το παράβολο... και εκδοθεί οικοδομική άδεια εντός τριών ετών από την καταβολή του δεν οφείλουν άλλο πρόστιμο...». Επίσης, δεν καταβάλλονται αναδρομικά ασφαλιστικές εισφορές κλπ (άρθρο 24, παρ. 22).

9) Η παραβίαση των διαστάσεων των εξωστών υπάγονται στις λοιπές πολεοδομικές παραβάσεις;  Το άθροισμα των αυθαιρέτων εξωστών υπάγεται στην κατηγορία 13, το ειδικό πρόστιμο υπολογίζεται και εφαρμόζονται οι αυξητικοί συντελεστές των κατηγοριών 5, 8 και 9, εφ' όσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις.

10) Στην εκτός σχεδίου περιοχή βιομηχανικό κτίριο ή κτίριο γραφείων - καταστημάτων το οποίο έχει ανεγερθεί με βάση οικοδομική άδεια και έχει αλλάξει τη χρήση σε κατοικία, υπεραγορά, χώρους συνάθροισης κοινού κ.λ.π. και δεν έχει άλλες αυθαίρετες κατασκευές πλην της αλλαγής χρήσης, ποιοί και πόσοι συντελεστές του φύλλου καταγραφής χρησιμοποιούνται κατά τον υπολογισμό του προστίμου;
Εφ' όσον η αλλαγή χρήσης είναι η μόνη αυθαιρεσία χρησιμοποιούνται οι συντελεστές 1 «Οικοδομική άδεια», 3 «Είδος χρήσης» και 4 «Αλλαγή χρήσης».

11) Πώς υπολογίζεται το πρόστιμο αυθαίρετης στέγης, χωρίς επισκέψιμο χώρο, επί νομίμως υφιστάμενης οικοδομής;
Εμπίπτει στην Κατηγορία 13 (αναλυτικός προϋπολογισμός) και εξετάζεται τυχόν υπέρβαση ύψους (Κατηγορία 6).

12) Πού δηλώνονται αγροτική αποθήκη και ποιμνιοστάσιο; Τι είναι η μεταποίηση πρωτογενούς τομέα;
Δηλώνονται στην περίπτωση 3α «...μεταποίηση πρωτογενούς τομέα». Στη μεταποίηση πρωτογενούς τομέα υπάγονται βιοτεχνίες - βιομηχανίες συσκευασίας και μεταποίησης προϊόντων, δηλ. παραγωγικές μονάδες (γεωργικές, κτηνοτροφικές, αλιευτικές -ιχθυοκαλλιεργητικές του πρωτογενούς τομέα και μεταποιητικές εγκαταστάσεις τροφίμων.

13) Η ρύθμιση της παρ. 6β, του άρθρου 24 αφορά μια αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση επιφανείας μέχρι 20 τ.μ. ή περισσότερες αυθαίρετες κατασκευές συνολικής επιφανείας μέχρι 20 τ.μ.; Αφορά μόνο υπέρβαση δόμησης, είτε ενός χώρου ή του αθροίσματος περισσότερων αυθαιρέτων κατασκευών της αυτοτελούς ιδιοκτησίας, εφ' όσον δεν υπάρχει άλλη αυθαιρεσία και πληρούνται οι προϋποθέσεις της συγκεκριμένης παραγράφου.

14) Ημιυπαίθριοι χώροι σε κτίρια με οικοδομική άδεια που ξεπερνούν το επιτρεπόμενο ποσοστό τους πώς υπολογίζονται;
Οι ημιυπαίθριοι που ξεπερνούν το επιτρεπόμενο ποσοστό τους υπολογίζονται ως υπέρβαση δόμησης.

15) Υπάρχουν συνέπειες όταν προκύπτει από τα αποδεικτικά στοιχεία παλαιότητας ότι η αυθαίρετη κατασκευή δεν είχε δηλωθεί στο Ε9 για πολλά χρόνια;
Δεν υπάρχει σχετική πρόβλεψη στο ν. 4014/11.

16) Αν μπει στο σχέδιο πόλης ένα ακίνητο, που έχει ήδη πληρώσει όλο το κόστος τακτοποίησης (ως εκτός σχεδίου) χρειάζεται να βγάλει υποχρεωτικά οικοδομική άδεια, η οποία είναι ακριβότερη της τακτοποίησης ή περιορίζεται μόνον στις εισφορές σε γη και χρήμα;
Εάν δεν εκδοθεί οικοδομική άδεια η κατασκευή παραμένει αυθαίρετη και διατηρείται για 30 χρόνια. Εάν εκδοθεί οικοδομική άδεια, δεδομένου ότι στην παρ. 16, του άρθρου 24 του νόμου ορίζεται ότι «.... Αν το ακίνητο ενταχθεί στον πολεοδομικό σχεδιασμό, το ενιαίο ειδικό πρόστιμο δεν επιστρέφεται ούτε συμψηφίζεται με υποχρεώσεις εισφοράς σε χρήμα που προβλέπονται από τις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις, ενώ συνυπολογίζεται προκειμένου για έκδοση άδειας νομιμοποίησής τους με το πρόστιμο που τους αναλογεί.» η κατασκευή είναι πλέον νόμιμη.

17) Αν έχει εκδοθεί η άδεια το 1982 και κατασκευάστηκε ο σκελετός την ίδια χρονιά, αλλά η οικοδομή αποπερατώθηκε το 1985. Ποιος είναι ο συντελεστής υπολογισμού του προστίμου;
Ο συντελεστής παλαιότητας προσδιορίζεται από την ολοκλήρωση του φέροντα οργανισμού.

18) Τα πρόστιμα που έχουν ήδη πληρωθεί πώς συμψηφίζονται αν θέλει κάποιος να περαιώσει τη διαδικασία του ν. 4014/11;
Στην παρ. 11, του άρθρου 24 του νόμου ορίζεται ότι «... Καταβληθέντα ποσά προστίμων ανέγερσης και διατήρησης, δυνάμει άλλων διατάξεων, συμψηφίζονται με το ποσό του ενιαίου ειδικού προστίμου. Σε περίπτωση που μετά τον ως άνω υπολογισμό προκύπτει ότι τα ήδη καταβληθέντα ποσά υπερβαίνουν το ποσό του προστίμου, με βάση τις διατάξεις του παρόντος, δεν αναζητούνται. Ανείσπρακτα βεβαιωθέντα ποσά προστίμων ανέγερσης και διατήρησης, δυνάμει άλλων διατάξεων, διαγράφονται».

19) Στις περιπτώσεις εσωτερικών διαρρυθμίσεων (π.χ. σε τουριστικά καταλύματα, που η άδεια προέβλεπε 3 στούντιο και κατά την κατασκευή έγιναν 4) πώς θα γίνει η τακτοποίηση;
Από το συνδυασμό των αναφερομένων στην παρ. 3, του άρθρου 23, του ν. 1577/85 και στην παρ. 4, του άρθρου 23, του ν. 4014/11 προκύπτει ότι η διαφοροποίηση των εσωτερικών διαρρυθμίσεων δεν συνιστά παράβαση κατά το ν. 4014/11 και οι εκτελεσθείσες εργασίες δεν επιβάλλεται να υπαχθούν στις ρυθμίσεις του.

20) Σε περίπτωση παλαιών αυθαίρετων κατασκευών που υπάγονται στην κατηγορία 13 του «Φύλλου καταγραφής αυθαίρετης κατασκευής...» κατά τον υπολογισμό του προστίμου υπολογίζεται ο συντελεστής παλαιότητας;
Ναι, εφ' όσον τεκμηριώνεται η παλαιότητα.

21) Για τα πατάρια και τις σοφίτες υπολογίζεται συντελεστής υπέρβασης δόμησης, έστω και αν δεν έχουν τις προϋποθέσεις ύψους;  Εφ' όσον είναι προσβάσιμος χώρος με οποιαδήποτε χρήση υπολογίζεται συντελεστής υπέρβασης δόμησης και μειωτικός συντελεστής 0,5.

22) Οι διατάξεις για την εξαίρεση από την κατεδάφιση μικρών παραβάσεων με το ν. 1512/85 καταργούνται ή εξακολουθούν να ισχύουν;
Εξακολουθούν να ισχύουν και κρίνουν οριστικά την τύχη του αυθαιρέτου, σε αντίθεση με το ν. 4014/11.

23) Οι ΖΟΕ του άρθρου 29, του ν. 1337/83 εντάσσονται σε κάποια από τις περιπτώσεις της παρ. 3, του άρθρου 23, του ν. 4014/11;
Οχι, εκτός εάν οι ίδιες οι ΖΟΕ περιλαμβάνουν και καθορίζουν ζώνες - περιοχές που εμπίπτουν στις περιπτώσεις της παρ. 3, του άρθρου 23, του ν. 4014/11. Παράλληλα επισημαίνεται η ανάγκη ελέγχου κατά τις διατάξεις της παρ. 1α του άρθρου 24, του ν. 4014/11.

24) Σε αυθαίρετες κατασκευές για το τμήμα εντός προκηπίου ή απόστασης Δ το πρόστιμο προσαυξάνεται με συντελεστή υπέρβασης κάλυψης;
Εάν υπάρχει υπόλοιπο κάλυψης λαμβάνεται μόνο ο συντελεστής παραβίασης προκηπίου ή πλαγίων αποστάσεων αντίστοιχα. Διαφορετικά λαμβάνεται επιπλέον και συντελεστής υπέρβασης κάλυψης.

25) Για τον υπολογισμό του προστίμου ημιυπαίθριου χώρου κατοικίας με βάση οικοδομική άδεια, ο οποίος έχει μετατραπεί σε δωμάτιο προσαυξάνεται με συντελεστή αλλαγής χρήσης;
Υπολογίζεται μόνο ως υπέρβαση συντελεστή δόμησης.


Όλες τις Ερωτο-Απαντήσεις του ΥΠΕΚΑ μαζί με άλλες Συχνές Ερωτήσεις μπορείτε να βρείτε στην ιστοσελίδα των K+M architects.

Απαντήσεις σε άλλα 29 ερωτήματα σχετικά με την εφαρμογή του Νόμου 4014/2011 για τη Ρύθμιση Αυθαίρετων έδωσε σήμερα στη δημοσίοτητα το Υπουργείο Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής.

Αναλυτικά οι νέες 29 Ερωτο-Απαντήσεις είναι οι ακόλουθες:

1) Εάν υπάρχει δώμα το οποίο είχε ενταχθεί στον Ν.3843/2010 και έχει και παράβαση ύψους, τότε πώς υπολογίζεται;
Υπολογίζεται ως υπέρβαση ύψους και εντάσσεται στη ρύθμιση του ν. 4014/11.

2) Ημιυπαίθριος χώρος, που δηλώνεται με τον ν. 4014/11 υπολογίζεται ως κύριος με αλλαγή χρήσης ή βοηθητικός με αλλαγή χρήσης;
Ως κύριος χώρος με αλλαγή χρήσης.

3) Για χώρους, που εντάχθηκαν στο ν. 3843/2010 και για τους οποίους πληρώνονται κανονικά οι δόσεις, αλλά συμφέρει να ενταχθούν στο ν. 4014/11 συμψηφίζονται τα ειδικά πρόστιμα;
Όχι, δεν προβλέπεται στις διατάξεις του νόμου.

********Η παραπάνω ερώτηση διορθώνεται ως εξής:*********

Σε περίπτωση που έχω υπαχθεί στο Ν. 3843/2010 και δεν έχει γίνει περαίωση της διαδικασίας μπορώ να υπαχθώ στον Ν. 4014/11 με συμψηφισμό του προστίμου;
Ναι. Στην παρ. 11 του άρθρου 24 του 4014/11 το εδάφιο «καταβληθέντα ποσά προστίμων και διατήρησης, δυνάμει άλλων διατάξεων συμψηφίζονται με το ποσό του ενιαίου προστίμου..» αφορά και τις διατάξεις του Ν. 3843/10 που στις περιπτώσεις μη περαίωσης της διαδικασίας μπορούν να υπαχθούν στο Ν. 4014/11 με την υποβολή των δικαιολογητικών του άρθρου 24 και την καταβολή του ειδικού προστίμου. Τυχόν καταβληθέντα ή μεγαλύτερα ποσά δεν επιστρέφονται.

4) Σε παραδοσιακούς οικισμούς επιτρεπόταν η ρύθμιση παραβάσεων με το ν. 3843/10, αλλά δεν υπάρχει καμία παρόμοια δυνατότητα στο ν. 4014/11. Σωστά;
Ναι, έτσι ορίζεται στο άρθρο 23, παρ.3, εδαφ. στστ του νόμου.

5) Πώς αντιμετωπίζεται η περίπτωση που διαφωνούν οι συνιδιοκτήτες ως προς την υπαγωγή χώρου στο ν. 4014/11;
Στην παρ. 2δ, του άρθρου 24 αναφέρεται ότι «Στην περίπτωση συγκυριότητας ...... και εφόσον η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση δεν έχει εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε κοινόχρηστο τμήμα του ακινήτου, η αίτηση μπορεί να υποβληθεί από οποιονδήποτε συγκύριο χωρίς να είναι απαραίτητη η συναίνεση των υπόλοιπων συνιδιοκτητών.»

6) Πώς είναι δυνατή η κατάθεση των πρώτων στοιχείων και η εμπρόθεσμη καταβολή του παραβόλου, χωρίς την ολοκλήρωση των εργασιών αποτύπωσης - καταμέτρησης των παραβάσεων που απαιτεί πολύ χρόνο (μέτρηση επί τόπου, αυτοψία εξονυχιστική, αποτύπωση και σχεδίαση στο γραφείο, ανάλυση των υπαρχόντων αδειών και εγγράφων και αξιολόγηση αυτών, υπολογισμοί, κλπ.)
Για την αντιμετώπιση του ανωτέρω προβλήματος το πληροφορικό σύστημα μετά την αυτόματη ενημέρωση για την καταβολή του παραβόλου ενημερώνει τον ενδιαφερόμενο για την προσωρινή ένταξη στη ρύθμιση με δυνατότητα διόρθωσης των στοιχείων, μετά την ολοκλήρωση των εργασιών αποτύπωσης, όπως προκύπτει από την παρ. 2, του άρθρου 1, της υπ’ αριθ. 41498/26-9-2011 κοινής υπουργικής απόφασης (ΦΕΚ 2167 Β’).

7) Πώς θα υπολογίζεται η αμοιβή του μηχανικού για όλες τις απαιτούμενες ενέργειες προκειμένου να υπαχθούν αυθαίρετες κατασκευές στη ρύθμιση του ν. 4014/11;
Όπως αναφέρεται στο από 5-10-11 Δελτίο Τύπου του ΥΠΕΚΑ «.....σχετικά με τις αμοιβές των μηχανικών για την παροχή των υπηρεσιών τους για την ένταξη αυθαίρετων κατασκευών στις διατάξεις του ν. 4014/2011 καθώς και για την έκδοση βεβαιώσεων για τη μεταβίβαση ακίνητων είναι αντικείμενο ελεύθερης διαπραγμάτευσης των μερών, σύμφωνα με το ν. 3919/2011...»

8) Πισίνα με πυροσβεστικό κρουνό έχει συντελεστή 0,50 ανεξαρτήτως μεγέθους;
Ναι, δεδομένου οτι στο «ΦΥΛΛΟ ΚΑΤΑΓΡΑΦΗΣ ΑΥΘΑΙΡΕΤΗΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ ΚΑΙ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΥ ΕΝΙΑΙΟΥ ΕΙΔΙΚΟΥ ΠΡΟΣΤΙΜΟΥ» του παραρτήματος του ν. 4014/11, που δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ 209 Α’ διευκρινίζεται οτι στις περιπτώσεις κολυμβητικών δεξαμενών υπολογίζεται πρόστιμο 80€/τ.μ. εκτός και αν εμπίπτει σε κάποια από τις περιπτώσεις της κατηγορίας 10α

9) ΑμεΑ. με αναπηρία 67% έχει το κοινωνικό κριτήριο;
Το κοινωνικό κριτήριο έχουν μόνο ΑμεΑ που πληρούν όλες τις εξής προϋποθέσεις κατά το χρόνο υποβολής της αίτησης:
- Ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67%.
- Εισοδηματικό κριτήριο (έως 8.000€ ατομικό εισόδημα και έως 12.000€ οικογενειακό εισόδημα).

10) Εάν ο ιδιοκτήτης έχει μέλος της οικογένειας ΑμεΑ έχει το κοινωνικό κριτήριο;
Ναι, διότι ισχύουν τα αναφερόμενα στην παρ. 11 του παραρτήματος της Εγκυκλίου 13/2011.

11) Σε νόμιμη οικοδομή το β’ υπόγειο είναι αυθαίρετο με βοηθητική χρήση (αποθήκη) βυθισμένο στο έδαφος, με πρόσβαση από άλλο χώρο επίσης υπόγειο και βοηθητικής χρήσης. Στο πρόστιμο θα υπολογισθεί σαν βοηθητικός χώρος (υπόγεια στάθμη) και δεν θα επηρεάσει το συντελεστή της υπέρβασης δόμησης;
Θα υπολογιστεί με το μειωτικό συντελεστή δεδομένου ότι είναι υπόγειος χώρος.
Σε κάθε περίπτωση να διερευνηθούν τα οριζόμενα στην παρ. 1Ββ, του άρθρου 7, του ν. 1577/85, όπως ισχύει για πιθανή υπέρβαση του συντελεστή δόμησης, οπότε επιβάλλεται ο αντίστοιχος αυξητικός συντελεστής.

12) Αν σε εκτός σχεδίου οικόπεδο υπάρχουν περισσότεροι ιδιοκτήτες και αντίστοιχα κτίσματα ή διαμερίσματα, τα οποία έχουν μοιραστεί μεταξύ των ιδιοκτητών -χωρίς σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας που απαγορεύεται- και οι ιδιοκτήτες έχουν διαφορετικά κοινωνικά κριτήρια, πως υπολογίζεται το πρόστιμο; Για κάθε ιδιοκτήτη χωριστά για τα μεγέθη που τους αντιστοιχούν ή γίνεται χρήση των ευνοϊκότερων συντελεστών για όλους;
Κατ’ αρχάς κάθε αυτοτελής ιδιοκτησία (διαμέρισμα) ρυθμίζεται ανεξάρτητα από τις υπόλοιπες. Στην παρ. 2δ, του άρθρου 24 αναφέρεται ότι «Στην περίπτωση συγκυριότητας του ακινήτου στο οποίο έχει εκτελεστεί η αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί η αυθαίρετη χρήση οι συντελεστές του παραρτήματος λαμβάνονται υπόψη για όποιον από τους συγκυρίους πληροί τις σχετικές προϋποθέσεις.»

13) Εάν το ακίνητο έχει κατασκευαστεί σε διαφορετικές χρονικές περιόδους, πώς υπολογίζεται το πρόστιμο και πώς αποδεικνύεται η ηλικία κάθε τμήματος (π.χ. αυθαίρετο προ του 1983 δηλωμένο, στο οποίο έγινε αυθαίρετη προσθήκη το 1995 και άλλη μια το 2005); Η βεβαίωση Δημάρχου είναι αποδεκτή για την πιστοποίηση του χρόνου κατασκευής του αυθαιρέτου;
Ισχύουν τα αναφερόμενα στην παρ. 12 του παραρτήματος της Εγκυκλίου 13/2011 με τη διευκρίνηση ότι η παλαιότητα κάθε τμήματος (το οποίο υπολογίζεται με τον ανάλογο μειωτικό συντελεστή παλαιότητας) αποδεικνύεται με δημόσια έγγραφα, αεροφωτογραφίες και επικουρικά με οποιοδήποτε έγκυρο στοιχείο (π.χ. συμβόλαια, ΙΚΑ, τιμολόγια αγοράς υλικών κλπ), πλην της βεβαίωσης Δημάρχου, η οποία δεν είναι αποδεκτή.

14) Εάν υπάρχει στο δώμα απόληξη κλιμακοστασίου και δίπλα στο ίδιο ύψος με αυτή κλεισμένος χώρος είναι παράβαση ύψους;
Είναι υπέρβαση ύψους και συντελεστή δόμησης, δεδομένου ότι ο χώρος αυτός θεωρείται τμήμα ορόφου.

15) Για αυθαίρετα τα οποία έχουν καταβάλει ασφαλιστικές εισφορές θα υπάρξει αναγνώριση του ποσού ή μέρους αυτού;
Δεν προβλέπεται από το νόμο.

16) Κτίσμα προ του 1955 για το οποίο εκδόθηκε άδεια οικοδομικών εργασιών μικρής κλίμακας για ανακαίνιση πρέπει να ενταχθεί στον νόμο;
Όχι εάν εφαρμόστηκε η άδεια εργασιών μικρής κλίμακας. Εάν όμως εκτελέστηκαν αυθαίρετες προσθήκες καθ’ υπέρβαση της άδειας εργασιών μικρής κλίμακας υπάγονται στο ν. 4014/11.

17) Αυθαίρετη κατασκευή εκτός σχεδίου με α’ και β’ φάση του ν. 1337/83, χωρίς να έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία με την τρίτη φάση, εξαιρείται από την υποχρέωση υπαγωγής στο ν. 4014/11;
Εξαιρείται και δεν απαιτείται υποβολή δήλωσης.

18) Κτίριο με οικοδομική άδεια λυόμενου προκατασκευασμένου (ν. 194/69-ΦΕΚ 103 Α’/31-5-69) που έχει κατασκευαστεί με συμβατική κατασκευή θεωρείται αυθαίρετο;
Είναι αυθαίρετο, διότι δεν τηρήθηκαν οι όροι της οικοδομικής άδειας και υπάγεται στο ν. 4014/11.

19) Ακίνητα που ρυθμίστηκαν με το ν. 720/77 και δεν εντάχθηκαν στο ν. 1337/83 θεωρούνται αυθαίρετα και πρέπει να υπαχθούν στο ν. 4014/11;
Όχι, δεδομένου ότι στην παρ. 2δ, του άρθρου 23, του ν. 4014/11 αναφέρεται το άρθρο 20 του Ν.1337/83, που αντιμετωπίζει τα δηλωθέντα με το Ν.720/77.

20) Αυθαίρετη κατασκευή που βρίσκεται σε εκτός σχεδίου δασική περιοχή αλλά στην πραγματικότητα διαμορφωμένη οικιστική περιοχή (π.χ. Μάτι – Ζούμπερι – Αγ. Μαρίνα Ν. Μάκρης) υπάγεται στις ρυθμίσεις του Ν. 4014/11;
Δεν υπάγεται στις ρυθμίσεις του Ν. 4014/11, εάν η περιοχή είναι τελεσίδικα χαρακτηρισμένη ως Δασική.

21) Αυθαίρετο εκκλησάκι εκτός σχεδίου 12,00 μ2 πρέπει να υπαχθεί στον ν. 4014/11.
Ναι, πρέπει να δηλωθεί. Το πρόστιμο υπολογίζεται με βάση το εμβαδόν του και ως προς τη χρήση υπάγεται στην κατηγορία 13δ «υπηρεσίες».

22) Ποια Τιμή Ζώνης λαμβάνεται για τα εκτός σχεδίου ακίνητα και πού μπορεί να βρεθεί;
Πληροφορίες για τις Τιμές Ζώνης δίδονται από τις Εφορείες. Σε περίπτωση που δεν έχει καθοριστεί τιμή ζώνης στη θέση του ακινήτου εφαρμόζονται τα οριζόμενα στην παρ. 7, του άρθρου 24, του νόμου.

23) Ο υπολογισμός του προστίμου με τον ν. 4014/2011 γίνεται με την σημερινή τιμή ζώνης ή την τιμή ζώνης που αναγράφεται στο λογαριασμό της ΔΕΗ.
Στο άρθρο 24, παρ.6.α του νόμου ορίζεται ότι το πρόστιμο υπολογίζεται με την τιμή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου κατά την έναρξη ισχύος του νόμου (21-9-2011).

24) Ακίνητο με κλειστούς ημιυπαίθριους χώρους που έχει οικοδομική άδεια έτους 2010 υπάγεται στο ν. 4014/2011;
Μπορεί να υπαχθεί στις ρυθμίσεις του ν. 4014/2011.

25) Υπόγειο που έχει ρυθμιστεί για αλλαγή της χρήσης του με τον ν. 3843/10 και ευρίσκεται άνω από 1,50μ από την στάθμη του εδάφους, θεωρείται παράβαση του κτιριοδομικού και χρεώνεται 500€;
Δεδομένου ότι στη ρύθμιση του ν. 3843/10 υπάγονται αλλαγές χρήσεις, που έχουν γίνει σε χώρο εντός του νομίμου όγκου κτιρίου που έχει ανεγερθεί με βάση οικοδομική άδεια θεωρούμε ότι η ανωτέρω παράβαση προέκυψε από τη μη ολοκλήρωση της διαμόρφωσης του περιβάλλοντος χώρου, σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στην οικοδομική άδεια. Επομένως πρόκειται για παράβαση της κατηγορίας 13.

26) Στο έντυπο Ε9 πρέπει να αναγράφεται η αυθαίρετη κατασκευή;
Ο νόμος αναφέρει ότι στην τελευταία δήλωση Ε9 που έχει υποβληθεί στη ΔΟΥ θα πρέπει να φαίνεται το ακίνητο όπου βρίσκεται η αυθαίρετη κατασκευή, δηλαδή αναφέρεται σε οικόπεδο/γήπεδο.

27) Πότε υπολογίζεται ο μειωτικός συντελεστής 0,5;
    α) Όταν βοηθητικός χώρος με βάση οικοδομική άδεια έχει μετατραπεί σε
        κύριας χρήσης χώρο;
    β) Όταν η αυθαίρετη κατασκευή είναι βοηθητικός χώρος; Αντιμετωπίζεται
        διαφορετικά υπόγειος χώρος με βοηθητική χρήση και ισόγεια
        αποθήκη ή garage;
Εφαρμόζεται μειωτικός συντελεστής 0,5 όταν το αυθαίρετο είναι υπόγειο, πατάρι ή σοφίτα, ανεξάρτητα από τη χρήση που έχει και όταν είναι ισόγειο με βοηθητική χρήση (π.χ. garage, αποθηκευτικός χώρος).

28) Ένα ημιτελές κτίριο είχε δηλωθεί με το ν. 1337/83 και έχει εξαιρεθεί από την κατεδάφιση (τρίτη φάση), ως ημιτελές, χωρίς να επιτρέπεται η αποπεράτωσή του. Πλην όμως ολοκληρώθηκε η κατασκευή χωρίς σχετική άδεια. Μπορούν να υπαχθούν στο ν. 4014/11 οι αυθαίρετες εργασίες είτε στο άρθρο 24, είτε στην παρ. 2 του άρθρου 26 αυτού;
Ναι, μπορούν να υπαχθούν στο άρθρο 24 (στην κατηγορία 13).

29) Αν σε κτήριο ΔΕΝ έχουν κατασκευαστεί όλοι οι εξώστες, που προβλέπονται από την οικοδομική άδεια αυτό θεωρείται παράβαση; Δεδομένου οτι δεν έχει εκδοθεί η ΚΥΑ που προβλέπεται στην παρ. 4 του άρθρου 23 με την οποία μπορεί να καθορίζεται το ειδικότερο περιεχόμενο της δήλωσης και της βεβαίωσης του ιδίου άρθρου μπορεί ο μηχανικός να χορηγήση τη βεβαίωση που προβλέπεται στην παράγραφο αυτή;
Μέχρι την έκδοση της ανωτέρω ΚΥΑ στην παρ. 4 του άρθρου 23 ορίζεται οτι η υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και η βεβαίωση του μηχανικού πρέπει να αναφέρουν ότι «στο ακίνητο δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές που να επηρεάζουν την επιφάνεια και το ύψος της ιδιοκτησίας, τη δόμηση, την κάλυψη και το ύψος του κτιρίου και δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια ή ότι οι εκτελεσμένες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις εμπίπτουν σε μία από τις εξαιρέσεις της παραγράφου 2, καθώς και ότι δεν έχει εκτελεστεί άλλη αυθαίρετη κατασκευή ή δεν έχει εγκατασταθεί άλλη αυθαίρετη χρήση, σύμφωνα με τα εγκεκριμένα πολεοδομικά σχέδια και δεν υπάγονται σε καμία από τις περιπτώσεις της παραγράφου 3». Το ανωτέρω κείμενο καλύπτει τις περιπτώσεις παράλειψης κατασκευής κάποιων εξωστών ή αλλαγής διαρρύθμισης ιδιοκτησίας, δεδομένου ότι δεν έχει μεταβληθεί η επιφάνεια και το ύψος της ιδιοκτησίας και βέβαια ούτε η δόμηση, η κάλυψη και το ύψος του κτιρίου.


Όλες τις Ερωτο-Απαντήσεις του ΥΠΕΚΑ μαζί με άλλες Συχνές Ερωτήσεις μπορείτε να βρείτε στην ιστοσελίδα των K+M architects.

Επιστρέφονται φόροι σε όσους τακτοποίησαν ημιυπαίθριους σε πρώτη κατοικία.

Χιλιάδες ιδιοκτήτες διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών που «τακτοποίησαν» τους ημιυπαίθριους ή υπόγειους χώρους των σπιτιών τους, σύμφωνα με τις ρυθμίσεις του ν. 3843/2010, έχουν τώρα το δικαίωμα να πάρουν πίσω τυχόν επιπλέον φόρους μεταβίβασης, που πλήρωσαν κατά την αγορά των συγκεκριμένων ακινήτων, εφόσον είχαν ενταχθεί στις ρυθμίσεις περί απαλλαγής λόγω πρώτης κατοικίας.

Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τα όσα διευκρινίστηκαν σε εγκύκλιο που είχε εκδώσει το υπουργείο Οικονομικών στις 31-5-2011, οι διατάξεις για την απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης λόγω αγοράς πρώτης κατοικίας εφαρμόζονται και για την επιφάνεια των «τακτοποιούμενων» ημιυπαίθριων ή υπόγειων χώρων, εφόσον κατά το χρόνο της αγοράς έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία ρύθμισής τους σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3843/2010. Στις περιπτώσεις αυτές, ο φόρος μεταβίβασης, ο οποίος καταβλήθηκε για την αξία των ρυθμισθέντων χώρων, μπορεί να επιστραφεί ως αχρεωστήτως καταβληθείς εντός τριετίας από την ημερομηνία καταβολής του. Το υπουργείο Οικονομικών εξέδωσε νέα εγκύκλιο επί του συγκεκριμένου θέματος, διευκρινίζοντας τα εξής:

1. Τα αναφερόμενα στην εγκύκλιο της 31ης-5-2011 σχετικά με τη χορήγηση απαλλαγής πρώτης κατοικίας σε «τακτοποιούμενους» ημιυπαίθριους ή υπόγειους χώρους και τη δυνατότητα επιστροφής του ήδη καταβληθέντος φόρου μεταβίβασης ισχύουν και για τους χώρους που έχουν ρυθμισθεί με το ν. 3775/2009, επί υπουργίας Γ. Σουφλιά. Απαραίτητη προϋπόθεση είναι να είχε ολοκληρωθεί η διαδικασία ρύθμισης των συγκεκριμένων χώρων κατά το χρόνο της αγοράς.

2. Στις περιπτώσεις που υποβάλλεται αίτημα επιστροφής του καταβληθέντος φόρου μεταβίβασης για την αξία των χώρων που είχαν ήδη ρυθμισθεί με το ν. 3843/2010 ή με το ν. 3775/2009, δεν απαιτείται η σύνταξη συμπληρωματικής πράξης του σχετικού μεταβιβαστικού συμβολαίου, εφόσον αναγράφεται σε αυτό ότι ο αγοραστής έτυχε του ευεργετήματος της απαλλαγής πρώτης κατοικίας για την αγορά του ακινήτου (π.χ. ημιυπαίθριοι χώροι που προσαυξάνουν την επιφάνεια του διαμερίσματος για την αγορά του οποίου είχε χορηγηθεί απαλλαγή πρώτης κατοικίας). Αντίθετα απαιτείται η σύνταξη και η μεταγραφή της συμπληρωματικής πράξης του συμβολαίου για τα ακίνητα για τα οποία δεν έχει αναγραφεί στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο η χορήγηση απαλλαγής πρώτης κατοικίας (π.χ. αγορά αυτοτελούς υπόγειου αποθηκευτικού χώρου που είχε μετατραπεί σε χώρο κατοικίας και για το οποίο δεν είχε χορηγηθεί απαλλαγή).

3. Η απαλλαγή χορηγείται σε ρυθμισθέντες ημιυπαίθριους χώρους, έστω και αν το εμβαδόν τους που αναγράφεται στη βεβαίωση της πολεοδομίας παρουσιάζει μικρή απόκλιση σε σχέση με το αναγραφόμενο στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο (ή στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας) εμβαδόν τους (λόγω διαφορετικού τρόπου υπολογισμού της επιφάνειας του ημιυπαίθριου χώρου για την τακτοποίησή του).

4. Τα προαναφερθέντα εφαρμόζονται ανάλογα και στη φορολογία κληρονομιών και γονικών παροχών.

Ευθείες βολές δέχθηκε ο ν. 3843/10 για τους ημιυπαίθριους χώρους στη διάρκεια «πρότυπης δίκης» (πιλοτικής) που θα κρίνει τη συνταγματικότητα ή μη της τακτοποίησης της επίμαχης παράβασης. Κατά την «πρότυπη δίκη» (πιλοτική) από την οποία θα δοθεί κατευθυντήρια γραμμή σε όλα τα δικαστήρια, διευκρινίστηκε ενώπιον της ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας από δικαστικής πλευράς, ότι ο ν. 3843/10 «παγώνει» προσωρινά και οριστικά την κατεδάφιση, ότι το κλείσιμο ημιυπαίθριων μέσα στο νόμιμο κτιριακό όγκο μπορεί να αποτελεί «μικροπαράβαση», καθώς και ότι η 7-2-09 είναι η ημερομηνία ορόσημο για τη διευθέτηση του «καυτού» συνταγματικού προβλήματος.

Ενσταση
Στη δικαστική διαμάχη οι πολέμιοι του νόμου ζήτησαν να κριθεί αντισυνταγματική η τακτοποίηση έναντι χρηματικού ανταλλάγματος, επικαλούμενοι τη νομολογία του ΣτΕ που επιβάλλει κατεδάφιση όλων των αυθαιρέτων κατασκευών «νέας γενιάς» (που ανεγέρθηκαν μετά τις 31-1-83 - την εφαρμογή του «νόμου Τρίτση» 1337/83 περί αυθαίρετων) και δεν επιτρέπει εξαιρέσεις από την κατεδάφιση, παρά μόνο για παλαιότερα κτίσματα. Αντίθετα, νομικοί εκπρόσωποι του Δημοσίου και ιδιοκτήτες ακινήτων στη Χαλκιδική (όπου ξεκίνησε η πρώτη αντιδικία) υποστήριξαν ότι ο ν. 3483/10 δεν παραβιάζει το άρθρο 24 του Συντάγματος, αφού η τακτοποίηση έναντι αντιτίμου αποσκοπεί να αποκαταστήσει το διαταραγμένο περιβαλλοντικό ισοζύγιο, μέσα από «πράσινη χρήση» των αυθαίρετων υπερβάσεων.

Η δικαστική εισήγηση της Συμβούλου Επικρατείας Αικ. Σακελλαροπούλου κατέδειξε σημεία-κλειδιά για την τελική κρίση της ολομέλειας ΣτΕ που αναμένεται στις αρχές του νέου έτους. Η ανώτατη δικαστής ξεκαθάρισε ότι η επίμαχη επιβολή προστίμου διατήρησης για αποκατάσταση της περιβαλλοντικής βλάβης, παρέχει παράλληλα κίνητρο αναστολής (και όχι οριστικής εξαίρεσης) από την κατεδάφιση, σε βάθος 40 ετών. Η διαπίστωση αυτή ίσως αποδειχθεί κομβική και σωσίβιο για τη συνταγματικότητα του νόμου.

Εισήγηση
Η δικαστική εισήγηση υπογραμμίζει ότι ο νομοθέτης θέλησε στο πρότυπο του ν. 1337/83 να θέσει μία ημερομηνία-ορόσημο, μετά την οποία (7-2-09) δεν δικαιολογείται πλέον καμία παρέκκλιση από τη νομοθεσία περί ημιυπαίθριων χώρων. Αν η ολομέλεια κρίνει ότι πράγματι η 7-2-09 είναι ημερομηνία-ορόσημο (όπως κρίθηκε στα αυθαίρετα ορόσημο η 31-1-83) ίσως διασωθούν συνταγματικά οι περισσότερες τακτοποιήσεις.

Ανυπέρβλητα συνταγματικά εμπόδια ίσως αποδειχθούν οι διατάξεις που ορίζουν ότι οι κλεισμένοι ημιυπαίθριοι δεν προσμετρώνται στο συντελεστή και δεν χαρακτηρίζονται ως αυθαίρετη για 40 χρόνια. Η εισήγηση επισημαίνει ότι δεν γίνεται διάκριση μεταξύ οικοπέδων όπου ο συντελεστής έχει εξαντληθεί και εκείνων όπου υπάρχει υπόλοιπο, με συνέπεια στα τελευταία να ελλοχεύει ο κίνδυνος πρόσθετης περιβαλλοντικής επιβάρυνσης από τη δυνατότητα περαιτέρω δόμησης.

Συνταγματικό «αγκάθι» ίσως αποδειχθεί η διαπίστωση ότι ο ν. 3843/10 δεν θεσπίζει όριο εμβαδού λοιπών χώρων (πατάρια, σοφίτες, υπόγεια, πιλοτή, ημιυπαίθριοι πέραν του 20% του συντελεστή κ.λπ.) πέραν του οποίου αποκλείεται να υπαχθούν στο ευνοϊκό νομοθετικό καθεστώς.